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Quesiti sugli aggregati e sui consorzi - aggiornamento 29.2.2012

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di Redazione - 22/12/2010

1) Cosa si intende per aggregato? 

Per aggregato strutturale può intendersi un insieme non omogeneo di edifici (unità edilizio-strutturali), interconnessi tra loro con un collegamento più o meno strutturalmente efficace determinato dalla loro storia evolutiva, che possono interagire sotto un'azione sismica o dinamica in genere

Tali realtà esistono principalmente nei centri cittadini ed hanno subito l’evoluzione storica della città stessa, per cui sono identificabili all’interno di uno stesso aggregato, sia elementi originari e omogenei, sia elementi derivanti dal progressivo accrescimento edilizio. Poiché queste realtà sono caratterizzate da reciproche interazioni strutturali, durante la fase della ricostruzione è necessario operare in maniera univoca e condurre analisi strutturali che spesso comprendono più edifici, e quindi diverse proprietà.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832;  

2) Come si individua un aggregato? 

Per poter individuare un aggregato edilizio è necessario indicare quali siano gli spazi (strade, piazze, corti interne, giunti di separazione) che lo rendono strutturalmente indipendente dagli edifici nelle immediate vicinanze. La presenza di elementi quali archi o volte di contrasto posti a collegamento tra aggregati contigui, non inficia la possibilità di perimetrazione ed individuazione degli aggregati, laddove tali elementi siano limitati in numero ed estensione e non alterino in modo significativo il comportamento strutturale d’assieme.

Qualora l’aggregato sia di dimensioni rilevanti (oltre circa 1000 mq di impronta a terra) in relazione alle caratteristiche costruttive ed alle esigenze di realizzazione, lo si potrà suddividere in porzioni di minori dimensioni a terra, coerenti con le caratteristiche costruttive e di danno, ma comunque superiori a 300 mq.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832;  

3) Chi individua gli aggregati?  

La scadenza inizialmente prevista del 30 marzo per il Comune dell’Aquila e del 28 febbraio 2010 per i Comuni del Cratere (art. 7, co 3-bis dell’OPCM 3820 così come modificato dall’OPCM 3832) è stata unificata dall’OPCM 3870 al 30 settembre 2010. Entro tale scadenza i Comuni rientranti nel cratere individuano gli aggregati edilizi per i quali occorre la costituzione di consorzi obbligatori. Per l’eventuale individuazione delle porzioni di aggregato il Comune redige una relazione tecnica ed uno schema di partizione che tengano conto anche delle eventuali diversità degli edifici dell’aggregato in termini di danno subito, età di costruzione, caratteristiche formali e strutturali, numero di piani e stato di manutenzione.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832, OPCM 3870;  

4) Come si può venire a conoscenza della formazione degli aggregati?  

I comuni individuano gli aggregati e le partizioni, entro il 30 settembre 2010 e li pubblicano con cadenza settimanale sui siti internet e gli albi pretori. La pubblicazione equivale ad invito ai proprietari o titolari di diritti reali alla costituzione dei consorzi obbligatori con nomina rappresentante legale entro 20 gg (30 per Comune Aquila).

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832;  

5) È soltanto il Comune titolare dell’individuazione dell’aggregato?  

Si, ma i proprietari interessati possono proporre, 10 gg prima della scadenza del termine di individuazione da parte dei Comuni (30 settembre) di cui al comma 3bis dell’OPCM 3820/09, e comunque prima della pubblicazione sull’albo pretorio, l’individuazione dell’aggregato mediante apposita perizia tecnica su cui si esprime il Comune.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832;  

6) Come si procede per la ricostruzione degli aggregati?  

Al fine di procedere ai lavori, i proprietari delle singole unità immobiliari che costituiscono l’aggregato, i titolari di diritto reale d’uso, usufrutto o abitazione, si costituiscono in consorzio obbligatorio, o rilasciano procura speciale,  in tempo utile per presentare la domanda di contributo per la ricostruzione o riparazione delle parti comuni.

La costituzione del consorzio è valida con la partecipazione dei proprietari che rappresentino il 51% delle superfici utili complessive dell’aggregato, ricomprendendo anche le superfici ad uso non abitativo.

In caso di unico proprietario delle unità immobiliari non vi è l’obbligo di costituzione in consorzio, mentre rimane l’obbligo di rispetto della disciplina.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832, DCD n. 12 del 03-06-2010;  

7) Sono proprietario di un immobile classificato “E” posto all’interno di un aggregato e vorrei verificare che il progettista rispetti i termini di integrazione previsti dalla normativa. Come posso fare?

L’art. 5 dell’OPCM 3978/11 stabilisce che il rappresentante legale del consorzio ovvero il procuratore speciale sono tenuti a sollecitare il rispetto, da parte del progettista, dei termini di integrazione delle richieste di contributo e l’inosservanza del suddetto dovere, e degli altri doveri sanciti nel medesimo articolo, comporta la decadenza dal diritto al compenso.

Rif: OPCM 3978/11;

8) Cos’è un consorzio?  

Come disciplinato dal Decreto n. 12 del Commissario Delegato per la Ricostruzione, il consorzio è una figura soggettiva di diritto privato che opera, senza scopi di lucro, allo scopo di rappresentare l’insieme dei titolari del diritto di proprietà e di diritto reale d’uso, usufrutto o abitazione, per la realizzazione degli interventi sulle strutture, le parti comuni e gli impianti funzionali alla piena agibilità e abitabilità dell’aggregato.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832, DCD n. 12 del 03-06-2010;  

9) Come si istituisce il consorzio?  

Il consorzio si costituisce attraverso scrittura privata con autenticazione della sottoscrizione di tutti i componenti da parte del segretario comunale o suo delegato. Tale atto deve essere sottoscritto entro 30 giorni per il Comune dell’Aquila (20 per gli altri) dalla pubblicazione sull’albo pretorio del comune competente dell’elenco degli aggregati individuati.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832, DCD n. 12 del 03-06-2010;  

10) Esiste una alternativa al consorzio obbligatorio?  

Alternativamente alla costituzione del consorzio i proprietari possono rilasciare procura speciale per gli interventi di riparazione e miglioramento sismico ad un unico soggetto, attraverso scrittura privata con autenticazione della sottoscrizione di tutti i componenti da parte del segretario comunale o suo delegato.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832, DCD n. 12 del 03-06-2010;  

11) Se l’aggregato è partizionato si istituiscono più consorzi?  

No. Il consorzio resta unico, per l’intero aggregato, anche se suddiviso in porzioni. Al fine di assicurare l’unitarietà del progetto, il rappresentante legale del consorzio individua un coordinatore di tutti i tecnici incaricati della progettazione, della direzione lavori e del controllo della sicurezza, che operano in ciascuna porzione.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832;  

12) Si possono presentare domande per i singoli edifici facenti parte di  un aggregato edilizio?  

Sì. Al fine di non ritardare l’esecuzione dei lavori di riparazione e ricostruzione delle parti comuni, il comune può valutare, anche in via preventiva, le proposte progettuali relative a interventi su singoli edifici di un aggregato e autorizzare espressamente la relativa esecuzione qualora sia dimostrata la compatibilità complessiva dei singoli interventi con le esigenze dell’intero aggregato, attraverso una perizia tecnica, redatta dai progettisti, che riguardi l’intero aggregato e le relazioni fra i singoli edifici. Tale perizia deve essere sottoscritta anche dal coordinatore di tutti i tecnici incaricati della progettazione dell’aggregato; inoltre deve essere designato un unico coordinatore dei direttori dei lavori e dei responsabili per la sicurezza in corso d’opera.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832;  

13) Cosa succede se non si costituisce il consorzio?  

Decorsi inutilmente i termini indicati per la costituzione del consorzio, il Comune, previa diffida ad adempiere, pubblicata sull’Albo Pretorio e sul sito internet istituzionale, entro un termine di 15 giorni, si sostituisce ai proprietari inadempienti entro i successivi 15 giorni. Tale potere sostitutivo del Comune si esercita mediante nomina di un commissario, che agisce come soggetto attuatore in sostituzione del consorzio, e l’occupazione degli immobili a titolo gratuito ai soli fini della realizzazione delle finalità del Consorzio obbligatorio.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832;  

14) In base a quale esito di agibilità vengono determinati gli interventi per il rafforzamento locale o il miglioramento sismico dell’aggregato?  

Ai sensi dell’articolo 7 dell’Ordinanza 3820 del 12 novembre 2009, e ss.mm.ii., si procede con interventi unitari di rafforzamento o miglioramento sismico, indipendentemente dalla diversità di classificazione di agibilità attribuita ai singoli edifici. Tali interventi di rafforzamento o miglioramento sismico sono finanziati fino ad un importo massimo complessivo per l’intero aggregato pari alla somma degli importi spettanti a ciascuno degli edifici.

Nel caso di edifici con esiti differenti, tra cui ci siano edifici con esito E, gli importi relativi ad edifici con esito B e C possono essere maggiorati del 30% e quelli degli edifici con esito A possono essere equiparati a quelli con esito B, ma senza la citata maggiorazione del 30%. Tale importo deve essere utilizzato per le parti strutturali dell’aggregato viste nella loro interezza.

La tipologia di intervento per l’intero aggregato (rafforzamento locale o miglioramento sismico) è determinata con riferimento a quello richiesto dal peggiore degli esiti di agibilità tra gli edifici facenti parte dell’aggregato stesso.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832;  

15) Un immobile compreso in un aggregato che ha beneficiato dei finanziamenti per la ristrutturazione, una volta tornato agibile può essere alienato?  

La proprietà di un immobile oggetto di contributo non può essere alienata per 2 anni. L’articolo 3, comma 5 del decreto-legge 28 aprile 2009 n. 39 coordinato con la legge di conversione 24 giugno 2009, n. 77, recante: “Interventi urgenti in favore delle popolazioni colpite dagli eventi sismici nella regione Abruzzo nel mese di aprile 2009 e ulteriori interventi urgenti di protezione civile  ” recita infatti: “Il contributo ed ogni altra agevolazione per la ricostruzione degli immobili non spettano per i beni alienati dopo la data del 6 aprile 2009. La proprietà degli immobili per i quali è stato concesso il contributo o ogni altra agevolazione per la ricostruzione non può essere alienata per due anni dalla concessione del contributo. Gli atti di compravendita stipulati in violazione della presente disposizione sono nulli. (…)  ”.

Rif: Legge 24-06-2009 n. 77;  

16) Nel caso decidessi di alienare il mio immobile ricompreso all’interno di un aggregato prima di beneficiare del contributo per la ristrutturazione l’acquirente ha diritto a richiedere il contributo?  

La risposta é negativa. Il proprietario può cedere il proprio immobile danneggiato se rinuncia al contributo; l’acquirente non ha diritto a richiedere il contributo in quanto la situazione sulla base della quale si verificano i requisiti soggettivi e oggettivi per la richiesta del contributo è quella esistente alla data del 6 aprile 2009. Il rappresentante del consorzio può comunque richiedere il contributo per la riparazione e il rafforzamento locale o il miglioramento sismico delle parti comuni degli edifici facenti parte dell’aggregato.

Rif: Legge 24-06-2009 n. 77;  

17) Insieme ad altri proprietari che rappresentano più del 51% delle superfici lorde coperte di un aggregato abbiamo legittimamente costituito il consorzio e designato i tecnici per la progettazione dell’intervento. Il proprietario di una delle unità immobiliari dell’aggregato non vuole far accedere i tecnici incaricati all’interno della propria abitazione, come bisogna comportarsi?  

Il Consorzio acquista il potere di introdursi e modificare lo stato dei luoghi delle parti dell’aggregato edilizio di proprietà dei non aderenti al consorzio una volta che il Sindaco abbia emesso il provvedimento di cui all’art. 54, comma 2, D.Lgs. 267/2000.

Rif. OPCM 3820, OPCM 3832, D.Lgs. 267/2000;

18) Abito in un edificio con esito di agibilità “C” aggregato ad un edificio con esito di agibilità “B”, situato all’interno della perimetrazione individuata ai sensi del DCD n. 3. Il Comune sta predisponendo un piano di ricostruzione per tale zona. Posso intervenire sul mio edificio senza aspettare il piano di ricostruzione?

L’art. 7 del DCD n. 3 disciplina le modalità di attuazione degli interventi negli ambiti oggetto dei piani di ricostruzione. Durante la predisposizione del piano di ricostruzione il Sindaco individua anche gli  interventi che possono essere attuati in forma singola.

Rif: DCD n. 3 del 09-03-2010;  

19) E’ possibile autenticare le sottoscrizioni della scrittura privata per la costituzione del consorzio o per il conferimento della procura speciale presso un notaio, piuttosto che presso il Segretario Comunale?  

In base alla normativa generale la costituzione del consorzio avviene dinanzi ad un notaio; si ritiene pertanto che vi si possa far ricorso anche nel caso dei consorzi ex OPCM 3820, rimandando gli adempimenti specifici previsti dalle OPCM che regolamentano il processo di ricostruzione ad una specifica delega da conferire al rappresentante del consorzio stesso.

Rif: OPCM 3820, OPCM 3832;  

20) Sono proprietario di quattro unità immobiliari che si estendono su tre edifici individuabili come un unico aggregato edilizio. L’intero aggregato è di mia proprietà. Una delle unità immobiliari è la mia abitazione principale. Come viene determinato il contributo?  

Oltre gli interventi relativi alla riparazione del danno dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale sono finanziati gli interventi finalizzati alla riparazione del danno ed al miglioramento sismico sulle strutture necessari al ripristino dell’agibilità dell’abitazione principale. La valutazione dell’estensione dell’intervento sulle strutture è effettuata sotto la responsabilità del tecnico incaricato, sulla base dell’analisi dell’aggregato e l’individuazione delle Unità Minime di Intervento rilevabili per l’aggregato in esame.

Rif: OPCM 3779, OPCM 3790,OPCM 3820, OPCM 3832;  

21) L’assessore di un Comune colpito dal sisma può essere il progettista di un aggregato o il presidente di un consorzio situati nel  proprio Comune?  

Ai sensi dell’art.78 comma 3 del decreto legislativo 267 del 2000 “I componenti la giunta comunale competenti in materia urbanistica, di edilizia e di lavori publici devono astenersi dall’esericitare attività professionale in materia di edilizia privata e pubblica nel territorio da essi amministrato”  . Pertanto l’assessore di un Comune colpito dal sisma non può assumere l’incarico di progettista di un aggregato sito nel territorio da esso amministrato.

Pur in assenza di una specifica   previsione normativa di incompatibilità, ragioni di opportunità suggeriscono, altresì, che l’assessore del Comune non assuma incarico di presidente di un consorzio costituito per un aggregato sito nel Comune amministrato.

22) E’ possibile partizionare l’aggregato edilizio in due porzioni in modo che una delle due coincida con la parte dell’aggregato sottoposta a vincolo culturale, nonostante la superficie dell’impronta a terra sia inferiore a 300 mq ?  

La risposta è negativa. La possibilità di suddividere un aggregato edilizio in porzioni di minori dimensioni è limitata alle ipotesi in cui queste ultime abbiano un’estensione superiore a 300 mq. Ciò vale anche nell’ipotesi in cui una porzione dell’aggregato sia sottoposto a tutela culturale.

Rif. OPCM 3820/09.  

23) Entro quanti giorni si devono presentare le domande per i lavori sugli aggregati?  

In caso di aggregati edilizi, il termine di presentazione delle domande di contributo per la ricostruzione o riparazione delle parti comuni dell’aggregato e delle domande di contributo per le singole unità immobiliari ricadenti nell’aggregato stesso, a prescindere dall’esito della singola unità immobiliare, è fissato in 180 giorni dalla nomina del rappresentante legale del consorzio ovvero dalla data di pubblicazione dell’esito di agibilità, se successiva.

Qualora l’aggregato edilizio comprenda edifici con esito E e sia sito fuori dai centri storici, la domanda di contributo per la ricostruzione o riparazione delle parti comuni dell’aggregato e le domande di contributo per le singole unità immobiliari ricadenti nell’aggregato stesso possono essere presentate senza termini; tuttavia, se tali domande sono presentate successivamente al 10 maggio 2012 ovvero oltre il termine di 180 giorni dalla nomina del rappresentante legale del consorzio ovvero dalla data di pubblicazione dell’esito di agibilità, se successive, i nuclei familiari interessati decadono dai benefici assistenziali quali il diritto al contributo per l’autonoma sistemazione, il diritto all’utilizzazione di un alloggio del progetto CASE o dei MAP o del Fondo Immobiliare, il diritto alla locazione agevolata, o altre forme di assistenza alloggiativa alternativa in strutture alberghiere o assimilate

Rif. OPCM 3917/10; OPCM 3820/09; OPCM 3832/09; OPCM 3978/11.  

24) Sono ammesse a contributo le parti comuni di aggregati che presentano sia edifici fatiscenti e/o collabenti che edifici adibiti ad abitazioni?  

Solo nel caso in cui la riparazione/miglioramento sismico delle parti comuni sia necessaria per il ripristino dell’agibilità degli altri edifici dell’aggregato. Sono comunque escluse dal finanziamento le finiture di tali edifici.

Rif: Circ. 674/STM del 25/02/2011  

25) Quale contributo è riconosciuto alle parti comuni di un aggregato nel quale siano presenti esclusivamente abitazioni non principali di proprietà diversa?  

Alle parti comuni degli aggregati è riconosciuto un contributo per la riparazione del 100% del danno, oltre un contributo per il rafforzamento locale/miglioramento sismico. Quest’ultimo contributo viene determinato in funzione degli esiti di agibilità assegnati ad ognuno degli edifici dell’aggregato. Nel caso in cui nell’aggregato sia presente almeno un edificio con esito «E», gli edifici con esito «B» e «C» possono usufruire di un incremento del contributo per il miglioramento sismico del 30%, e gli edifici con esito «A» possono usufruire di un contributo pari a 150 €/mq.

Rif: OPCM 3820/2009  

26) Il proprietario di un’unità immobiliare facente parte di un edificio incluso in un aggregato può decidere di affidare gli interventi relativi alle parti di sua proprietà esclusiva ad un’impresa diversa da quella individuata dall’assemblea del consorzio per le parti strutturali dell’aggregato?

La risposta è positiva, fermo restando che, al fine di assicurare l’unitarietà del progetto, il rappresentante legale del consorzio individua un coordinatore di tutti i tecnici incaricati della progettazione, della direzione dei lavori e del controllo della sicurezza che operano sulle singole unità immobiliari ricadenti nell’aggregato, il quale ha il compito di attestare la coerenza degli interventi sulle medesime unità con il progetto dell’aggregato.

Rif. OPCM 3820/09.

27) Il proprietario di un’unità immobiliare facente parte di un edificio con esito di agibilità A incluso in un aggregato ha il diritto di aderire al consorzio costituito allo scopo di svolgere in forma unitaria le attività necessarie a consentire la realizzazione degli interventi sulle strutture, parti comuni ed impianti funzionali alla piena agibilità ed abitabilità dell’aggregato e, quindi, a partecipare con diritto di voto alle assemblee del consorzio stesso?

La risposta è positiva in quanto ai sensi dell’art. 2, comma 2, del DCD n. 12/10, “I consorzi sono costituiti dai titolari del diritto di proprietà e di diritto reale di uso, usufrutto o abitazione sulle unità immobiliari facenti parte di edifici inclusi in aggregati edilizio ”, indipendentemente dall’esito di agibilità attribuito alle stesse.

Rif. OPCM 3820/09; DCD n. 12/10.